Almanya’da kiracı hakları oldukça güçlü korunsa da, ev sahiplerinin belirli koşullarda kira sözleşmesini feshedebileceği durumlar da vardır. Bunlardan en sık karşılaşılanı, ev sahibinin daireyi kendisi veya yakın bir aile üyesi için kullanmak istemesi anlamına gelen Eigenbedarfskündigung (kendi ihtiyacı nedeniyle fesih)tir. Almanya’da kiracı olarak yaşayan pek çok Türk aile için bu, önemli bir hak ve risk alanıdır.
Eigenbedarf Ne Zaman Geçerli Bir Gerekçedir?
Ev sahibi, daireyi aşağıdaki kişiler için kullanmak istediğinde Eigenbedarf gerekçesiyle fesih yapabilir:
- Kendisi için
- Aile üyeleri için (eş, çocuklar, ebeveynler, kardeşler, torunlar gibi yakın akrabalar)
- Hane halkına dahil diğer kişiler için (örneğin uzun süredir birlikte yaşanan bakıcı)
Fesih bildiriminde, ihtiyacın kimin için ve hangi somut gerekçeyle ortaya çıktığının açıkça belirtilmesi gerekir; genel ve muğlak ifadeler (örneğin “ailem için lazım olacak”) yeterli sayılmayabilir.
Fesih Bildirim Süresi Ne Kadardır?
Ev sahibinin fesih bildirim süresi, kiracının kirada oturduğu süreye göre kademeli olarak uzar:
| Kiracının Oturma Süresi | Bildirim Süresi |
|---|---|
| 5 yıla kadar | 3 ay |
| 5-8 yıl arası | 6 ay |
| 8 yıldan fazla | 9 ay |
Kiracının İtiraz Hakları (Widerspruch)
Eigenbedarfskündigung alan kiracı, bu feshe karşı çaresiz değildir. Kanun, kiracıya Sozialklausel (sosyal koruma maddesi) çerçevesinde itiraz hakkı tanır. Kiracı, taşınmanın kendisi için “makul olmayan bir zorluk” (unzumutbare Härte) yaratacağını ispatlayabilirse, mahkeme feshi geçici veya kalıcı olarak etkisiz kılabilir.
Hangi Durumlar Makul Olmayan Zorluk Sayılabilir?
- Kiracının ileri yaşta olması ve yeni bir çevreye uyum sağlamasının güç olması
- Ciddi bir hastalık veya engellilik durumu
- Hamilelik veya küçük çocukların okul/çevre değişikliğinden olumsuz etkilenecek olması
- Şehirdeki uygun fiyatlı konut kıtlığı nedeniyle alternatif konut bulmanın gerçekçi olmaması
Kötüye Kullanılan Eigenbedarf: Vorgetäuschter Eigenbedarf
Bazı ev sahipleri, gerçekte ihtiyaçları olmadığı halde, kiracıyı çıkarıp daireyi daha yüksek kira ile yeniden kiralamak amacıyla sahte Eigenbedarf gerekçesi kullanabiliyor. Bu, Alman hukukunda ciddi bir ihlal olarak görülür. Fesihten sonra makul bir süre içinde (genellikle bir yıl) dairenin gerçekten belirtilen amaçla kullanılmadığı, örneğin başka birine kiralandığı tespit edilirse, eski kiracı ev sahibinden önemli tazminat talep edebilir. Bu tazminat, taşınma masraflarını, yeni kiranın eski kirayla farkını ve hatta gelir kaybını kapsayabilir.
Eigenbedarfskündigung Alan Kiracı Ne Yapmalı?
- Fesih bildirimindeki gerekçenin somut ve inandırıcı olup olmadığını değerlendirin
- İtiraz hakkınızı kullanmak istiyorsanız, bunu yazılı olarak ve süresinde (genellikle fesih bildiriminden en geç iki ay önce) ev sahibine bildirin
- Sosyal koruma maddesine dayanacaksanız, gerekçelerinizi (yaş, sağlık, çocuk durumu) destekleyici belgelerle güçlendirin
- Fesihten sonra dairenin gerçekten belirtilen amaçla kullanılıp kullanılmadığını takip edin
Küçük Konutlarda Özel Durum
Ev sahibinin kendi oturduğu binada, aynı binada yer alan az sayıda konuttan (genellikle iki daireli binalarda) birini kiraya vermiş olması durumunda, Eigenbedarf gerekçesi aranmaksızın da fesih hakkı bazı hallerde daha kolay kullanılabilir; ancak bu istisnai düzenleme somut duruma göre değerlendirilmelidir.
Eigenbedarfskündigung, hem ev sahipleri hem kiracılar için hassas dengeler barındıran bir konudur. Parlar Partner Avukatlık Bürosu olarak, Türk kiracılara itiraz süreçlerinde, ev sahiplerine ise usulüne uygun fesih bildirimlerinin hazırlanmasında destek sağlıyoruz.
Gayrimenkul Hukukunda İlgili Yazılar
