Almanya’da kiracı olarak yaşayan Türk vatandaşlarının sıkça sorduğu bir konu, kira sözleşmesini kendi isteğiyle feshetmek istediğinde hangi kurallara uyması gerektiğidir. Alman kira hukuku, kiracı lehine güçlü bir fesih kolaylığı sunar; ancak doğru süre ve şekil şartlarına uyulmaması, gereksiz uzayan bir kira yükümlülüğüne yol açabilir.

Standart Fesih Bildirim Süresi: Üç Ay

Süresiz (unbefristet) kira sözleşmelerinde, kiracı, sözleşme süresine bakılmaksızın üç aylık bildirim süresiyle her zaman fesih hakkına sahiptir. Bu süre, kiracı için sabittir ve sözleşmede daha uzun bir süre öngörülemez; ancak daha kısa bir süre kiracı lehine kararlaştırılabilir.

Fesih Bildirimi Ne Zaman Etkili Olur?

Alman hukukunda kira fesih bildirimleri, ayın üçüncü iş gününe kadar ev sahibine ulaştırılırsa, üç ay sonraki ayın sonu itibarıyla geçerli olur. Örneğin, bildirim 3 Mart’a kadar ev sahibine ulaşırsa, kira sözleşmesi 31 Mayıs’ta sona erer.

Fesih Bildirimi Nasıl Yapılmalı?

• Fesih mutlaka yazılı olarak yapılmalı; e-posta veya WhatsApp mesajı yeterli sayılmaz (BGB’nin 568. maddesi yazılı şekil şartı arar)
• Bildirim, ıslak imzalı olarak ev sahibine ulaştırılmalı
• İspat açısından, bildirimin taahhütlü mektup veya elden teslim edilip imza karşılığı alındı belgesiyle gönderilmesi önerilir
• Birden fazla kiracı varsa (örneğin eşler), tüm kiracıların imzası gereklidir

Belirli Süreli (Befristet) Sözleşmelerde Durum Farklıdır

Eğer kira sözleşmesi belirli bir süre için (örneğin ev sahibinin kendi kullanım ihtiyacı gibi kanunen tanımlı bir gerekçeyle) yapılmışsa, kiracı bu süre dolmadan tek taraflı olarak feshedemez; sözleşme, süresi doluncaya kadar bağlayıcıdır. Bu tür sözleşmelerde erken çıkış ancak ev sahibiyle karşılıklı anlaşmayla (Aufhebungsvertrag) mümkün olabilir.

Erken Çıkış İçin Alternatif Kiracı Bulma (Nachmieter)

Kiracı, üç aylık bildirim süresini beklemeden taşınmak istiyorsa, ev sahibine uygun bir alternatif kiracı (Nachmieter) önerebilir. Ev sahibi, makul bir alternatif kiracıyı haklı bir gerekçe olmadan reddedemez; bu durumda erken çıkış mümkün olabilir. Ancak bu bir kanuni zorunluluk değil, uygulamada gelişen bir kolaylıktır ve ev sahibinin işbirliğine bağlıdır.

Depozito (Kaution) Ne Zaman Geri Alınır?

Kiracı taşındıktan sonra, ev sahibi depozitoyu makul bir süre içinde (uygulamada genellikle üç ile altı ay arası kabul edilir) iade etmekle yükümlüdür. Ev sahibi, ödenmemiş kira borcu, hasar bedeli veya işletme gideri (Nebenkosten) mahsuplaşması gibi haklı gerekçeler varsa depozitonun bir kısmını tutabilir; ancak bu miktarın gerekçelendirilmesi gerekir.

Taşınma Öncesi Yapılması Gerekenler

1. Dairenin devir teslim tutanağının (Übergabeprotokoll) hem kiracı hem ev sahibi tarafından imzalanması
2. Sayaç değerlerinin (elektrik, su, ısınma) kayıt altına alınması
3. Varsa dairede yapılan hasarların önceden fotoğraflanması
4. Yeni adresin postane ve resmi kurumlara (Anmeldung dahil) bildirilmesi

Fesih Bildirimi Reddedilirse Ne Olur?

Ev sahibi, kiracının usulüne uygun yapılmış fesih bildirimini reddedemez; süresiz kira sözleşmelerinde kiracının fesih hakkı kanunidir. Ev sahibinin fesihi kabul etmemesi hukuken bir sonuç doğurmaz; kiracı, üç aylık sürenin sonunda daireyi teslim ederek yükümlülüğünü yerine getirmiş olur.

Sık Yapılan Hatalar

• Fesih bildirimini sözlü olarak yapmak ve yazılı ispat bulundurmamak
• Bildirim süresinin ayın üçüncü iş gününe kadar gönderilmesi gerektiğini bilmemek
• Depozito iadesi için makul süre beklemeden ev sahibiyle iletişimi kesmek

Kira sözleşmesinin doğru şekilde feshedilmesi, hem gereksiz kira ödemelerinin önüne geçer hem de depozitonun sorunsuz iadesini sağlar. Parlar Partner Avukatlık Bürosu olarak, Türk kiracılara fesih sürecinin doğru yürütülmesi konusunda destek sağlıyoruz.