Almanya’da bir konut kredisi veya diğer bir borcun uzun süre ödenmemesi, mülkün cebri icra yoluyla satışına (Zwangsversteigerung) yol açabilir. Bu, Türk ev sahipleri için en ciddi mali risklerden biridir. Bu yazıda Zwangsversteigerung haciz yoluyla satış sürecini anlatıyoruz.

Süreç Nasıl Başlar?

Alacaklı (genellikle banka), elinde icra edilebilir bir belge (örneğin ipotek senedi – Grundschuld) bulunduğunda, yetkili İcra Mahkemesi’nden (Amtsgericht – Vollstreckungsgericht) cebri satış kararı talep edebilir. Mahkeme, mülkün değerini belirlemek için bir bilirkişi (Sachverständiger) atar.

Sürecin Aşamaları

1. Satış kararının verilmesi (Anordnungsbeschluss): Mahkeme, cebri satış sürecini resmen başlatır.
2. Değer tespiti: Bilirkişi, mülkün piyasa değerini belirler.
3. İhale ilanı: Satış tarihi ve mülkün detayları resmi olarak ilan edilir.
4. İhale (Versteigerungstermin): Mahkemede açık artırma yapılır; en yüksek teklifi veren mülkü kazanır.
5. İhalenin onaylanması ve tahliye: İhale onaylandıktan sonra yeni malik mülkün tahliyesini talep edebilir.

Borçlunun Süreç Boyunca Hakları

• Süreç başlamadan önce alacaklıyla ödeme planı üzerinde anlaşarak süreci durdurma imkanı,
• Değer tespitine itiraz etme hakkı,
• İhale öncesinde mülkü kendisi satarak süreci sonlandırma imkanı (genellikle daha yüksek bir satış fiyatı elde edilebilir),
• Aşırı düşük teklifler için mahkemeden ihalenin iptalini talep etme hakkı (belirli değer eşiklerinin altında kalan teklifler için).

Süreci Durdurmanın veya Erteletmenin Yolları

Borçlu, geçici bir mali sıkıntı yaşıyorsa, mahkemeden süreci geçici olarak durdurmasını (einstweilige Einstellung) talep edebilir; ancak bu talep sınırlı sayıda ve sıkı şartlarla kabul edilir.

Sonuç

Zwangsversteigerung süreci başlamadan önce erken müdahale, mülkün değerinin korunması açısından kritik önem taşır. Parlar Partner Avukatlık Bürosu olarak, Türk mülk sahiplerinin banka ve alacaklılarla müzakere sürecinde ve cebri icra aşamasında haklarını korumaları için destek sağlıyoruz.